片区开发项目投资测算基本逻辑
hi，我是不C，今天来聊一聊片区开发项目的投资测算相关内容。
片区开发项目并没有特殊的地方，大多数项目的测算逻辑都是一样的，根据实际情况计算现金流入、现金流出、净利润等等，再计算财务指标，看财务指标是否好看，是否满足过会要求。
所以今天主要是简单介绍基本的内容，如果有不清楚的，可以后台私信我。
我们测算主要使用的表是现金流量表和利润表，资产负债表很少用。
测算的假设也是理想化的，按期能够投入、收回资金，不列应收应付，遵循收付实现制和权责发生制。
净现金流=现金流入-现金流出
现金流入即我们的收入，在片区项目中主要是平台公司按照协议支付的投资回报，对应的平台公司资金来源就是土地出让金留存部分，这就要求需要安排土地出让计划，以及预测对应的地价和地价的涨幅。
这就要求我们需要有一张土地出让计划表。
如果有其他的收入，也对应填写就好了。
现金流出即我们支付出去的部分，在片区开发项目中，主要是土地整理、建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费等等。相应的其他成本可以根据实际情况进行填写。
这一步要求我们有对应的投资计划。
接下来就可以形成现金流量表了，具体的税费按照标准去计算就好，多跟财务沟通。
在实际测算中，我们会有两张现金流量表，一张是项目现金流量表，也称之为全投资现金流量表；另一张是资本金现金流量表，也称之为自有资金现金流量表。
全投资现金流量表很容易理解，站在项目的角度去思考资金的流出和流入。
资本金现金流量表是站在资金的来源角度去思考现金流出，这就考验各家的融资能力， 如果融资成本比较高，对应的付息部分也就很高了，成本也就增加了。
这里需要注意的是，关于增值税、所得税的计算需要跟财务多对接，税费对项目的影响还是蛮大的，特别是所得税。
所得税是需要从利润表计算后复制到现金流量表中的，利润表遵循权责发生制，如果片区开发项目的支付周期跨年设置，可能就会造成项目公司没流入但需要支付所得税。
现金流量表有了之后，就可以测算各项财务指标了。
不同公司可能对财务指标要求不一样，但主要就是净现值、投资回报率、内部收益率（IRR）等。
根据公式去计算就可以了，主要需要注意以下内部收益率（IRR）的计算，如果净现金流出现正、负、正、负的次数比较多，这类项目可能就需要注意一下内部收益率（IRR）的准确性了，需要更深层次去判断内部收益率（IRR）是否可以作为指标之一。
很多初入行的朋友都会认为测算是投资的工作重点，费尽心思研究测算，即使搞清楚了里面的公式，但并没有真的懂了投资逻辑。
测算只是一个工具，验证项目可行的一个辅助工具，里面的每一个公式的背后都是我们项目谈判过程中敲定的条款的体现，如果不懂投资逻辑，只懂公式，那只是测算机器而已。
最重要的测算本身，而是如何规划项目各项条款，这样测算的结果也不会太差。
